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양도소득세란 토지나 건물 등고정자산의 영업권, 특정시설물의 이용이나 회원권 등 대통령령으로 정하는 기타 재산의 소유권 양도에 따라 생기는 양도소득에 대해 부과되는 조세입니다. 즉 토지나 건물 아파트를 매도하여 생긴 차익에 대해 세금을 부과하는 것인데 오늘은 분양권 양도소득세에 대해 알아보도록 하겠습니다.
분양권 양도소득세 안내
분양권 양도소득세는 분양권 전매를 할 때 차액분인 수익금에 대한 양도소득세입니다. 분양권 양도소득세는 조정지역과 비조정지역에 따라 달라지며 보유기간에 따라 세율이 크게 달라집니다. 보유기간에 따라 세율이 다른데 1년 미만의 경우 50% 1년~2년인 경우에는 40% 2년 이상 보유시에는 일반 과세로 적용되어 6~42%입니다.
조정대상지역에서는 아파트 분양권을 전매하는 경우에 그 보유기관과 관계없이 분양권 양도소득세가 50%로 적용됩니다. 조정대상지역이라도 50%적용을 배제하는 경우는 무주택자로써 양도 당시 다른 분양권이 없고 30세 이상 또는 30세 미만 배우자가 있는 경우입니다.
분양권을 2년 이상 보유시에 주택을 1년 이상 보유했을 때 납부한 경우 같이 일반 세율로 양도소득세가 계산됩니다. 일반세율은 양도차익을 기준으로 양도소득세율이 적용되고 양도차익이 1200만원 이하인 경우 양도소득세율이 6%로 가장 낮고 5억 초과인 경우 분양권 양도소득세율이 42%로 가장 높습니다.
양도차익이 5천만원 이하라면 양도소득세 계산은 과세표준 4600만원~8800만원 구간의 양도세율인 24%를 적용해 5천만원*24%로 계산된 금액에서 누진공제 금액을 제하면 됩니다.
즉 1200만원에서 누진공제금액 522만원을 제하면 2년이상 보유한 양도차익 5천만원의 분양권 양도소득세는 678만원입니다. 분양권 양도소득세 계산에서 필요한 경비는 취득할때와 양도할 때 지급한 비용을 말하는데 분양권 양도소득세 기본공제는 1인당 연간 250만원 공제 가능합니다.
국세청 홈페이지를 통해서 분양권 양도소득세 모의 계산이 가능합니다. 동년도에 주택과 분양권을 매도하는 경우에 고율 세금이 적용되는 분양권을 먼저 매각하는 것이 현명합니다.
부동산 양도할 경우 양도 당일에 해당하는 달 마지막 날로부터 2달 내에 부동산 주소지의 관할 세무소에 예정신고와 함께 양도소득세를 납부해야 합니다. 만약 이 시기에 분양권 양도소득세 신고를 하지 않는다면 가산세가 부과됩니다.
분양권을 샀는데 부득이한 사정으로인해 되팔아야 할 경우 분양권 양도소득세 기준이 궁금하실텐데요. 분양권 구입한 날부터 보유기간이 카운트됩니다. 예를들어 2020년 2월 10일에 분양권 이전완료했다면 2월 10일부터 보유기간이 시작됩니다.
2021년 2월 10일까지 세율 50%, 2022년 2월 12일까지는 세율 40%이며 그 이후에는 일반과세입니다. 첫번째로 양도가액은 분양권에 프리미엄이 붙은 가액인데 프리미엄은 국토교통부 실거래가 조회를 통해 확인할 수 있습니다.
프리미엄을 주변시세보다 많이 낮추면 당장 양도세는 낮출 수 있으나 추후 세무조사를 받을 가능성도 존재합니다. 아파트 단지 전체를 전수조사한 경우도 있고 시세와 차이나는 특정 양도자를 조사하는 경우도 있으므로 주의해야 합니다.
두번째로 필요경비를 챙겨야하는데 분양권 역시 취득세, 중개수수료, 법무사비용을 양도 시 비용처리할 수 있으므로 이런 증빙을 꼼꼼히 챙겨두면 절세에 도움이 됩니다.
필요경비란 취득시 소요되는 부대비용과 취득후 발생하는 자본적 지출비용과 양도하기 위한 비용을 말합니다. 세번째로 분양권 양도소득세 절세를 위한 방법은 일반 지역일 경우 보유기간 2년 이상으로 가져가야 하고 기타 필요한 경비를 최대한 챙겨서 양도소득과세표준을 낮춰야 합니다. 전산이 발달한 만큼 다운계약서나 인위적으로 프리미엄을 낮추는 행동은 불법이라는 것을 인지해야 합니다.